한강뷰 시세보다 10억+ 저렴? 잠실 ‘의엘(가칭)’ 청약
설명: 송파구 잠실 한강뷰 신축, 인근 시세 대비 10억 이상 저렴한 분양가로 관심 폭발. 청약 자격(서울 2년·세대주), 전매/거주의무, 재당첨 제한, 추첨제 60%, 물량·평면, 자금 시뮬레이션(계약금·중도금·잔금·대출 한도), 전세 전략, 입지(교통·학군·병원·환경·브랜드), 리스크 체크리스트까지 한 번에 정리.
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1) 왜 지금 이 청약이 핫한가: “시세차익 10~12억 기대 구간” + “한강·롯데월드·아산병원” 풀세트
- 인근 시세 레퍼런스: 바로 옆 잠실 레미안 아이파크 실거래 약 24.5억(발표 기준)
- 분양가(예시): 동일 축·소형 기준 약 12억대 중후반~16억 내외 구간 언급
- 단순 스프레드: 10억+ 격차, 평형·동·호·뷰·옵션에 따라 시세차익 12억까지 가늠
- 입지 5요소 ALL-IN:
- 교통: 2·8·9호선 잠실역 생활권
- 일자리: 강남3구/잠실 업무·상업 클러스터
- 학군: 송파·잠실 학군 라인
- 환경: 한강, 석촌호수, 대규모 공원/수변
- 브랜드: 대형사 시공권 + 대단지 1,865세대 (상징성·유지력)
한 줄 요약: 분양가 상한제 + 대장급 입지가 겹치며 희소가치가 극대화. 다만 규제·자금·일정이 타이트하니 숫자로 냉정하게 판단해야 합니다.
2) 청약 포맷 30초 요약 (필수 스펙 확인)
- 공급규모: 총 1,865세대, 이 중 일반공급 216세대
- 일반공급 타입:
- 전용 45 (46세대)
- 전용 51 (11세대)
- 전용 59B (92세대)
- 전용 74B (39세대)
- 전용 74C (28세대)
※ ‘국민평형(84)’ 일반분양 없음. 소형·중소형 중심으로 구성.
- 청약 자격
- 서울특별시 2년 이상 거주(당해 거주 요건)
- 세대주만 청약 가능(투기과열지구·분양가상한제 적용)
- 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 3년(실거주 전제)
- 청약 일정(영상 기준 공고 요지)
- 특별공급 접수: 8/29(금)
- 일반공급 1순위(당해): 9/1
- 일반공급 1순위(기타): 9/2
※ 보통 월·화 패턴과 달리 금·월·화 순서. 캘린더 체크 필수.
- 당첨 방식
- 전용 60㎡ 이하: 가점 40% + 추첨 60%
- (과거) 투기과열지구는 가점 100%가 일반적이었으나, 소형은 추첨 도입
→ 신혼·자녀 어린 가구 등 가점 낮은 층도 ‘추첨’로 기회 존재
3) 자금 계획 “숫자로” 확인: 계약금~중도금~잔금 현금 최소 얼마?
예시 가정: 전용 59B = 16억 가정 (영상의 설명 수치 기반 시뮬)
- 분납 구조
- 계약금 20%: 3.2억(계약 시 현금 필요)
- 중도금 30% + 30%: 총 60%
- 이 중 50% 구간은 대출 가능, 10%는 자납 필요
- 즉, 중도금 자납분 10% = 1.6억
- 잔금 20%: 3.2억
- 계약~중도금까지 ‘현금 유출’ 합계
- 계약금 3.2억 + 중도금 자납 1.6억 = 4.8억
- 입주시점(정산 관점)
- 중도금 대출 잔액: 16억 × 50% = 8억
- 잔금: 3.2억
- 총 필요자금: 11.2억
- 최대 주담대 가정(정책 한도 예시)
- 단지/규제조건 고려 최대 6억(영상 언급 기준)
- 11.2억 – 6억 = 5.2억을 추가 현금으로 충당
-
- 옵션/발코니/취득세 별도(수천~1억+까지 상이)
- 중도금 납부 일정(예정)
- 1회차: 2025.11.20 (30%)
- 2회차: 2025.12.19 (30%)
→ 두 달 연속 고액 납부: 자금 동원력 체크 필수
- 입주 예정: 2026.01 (후분양 성격, 납부 템포가 빠름)
포인트
- ‘청약은 쉬워도 유지가 어렵다’: 계약금→중도금 자납→잔금까지 캐시 플로가 핵심.
- 대출 6억으로도 5억대 현금 추가(예시). 옵션·세금까지 더하면 현금 쿠션은 더 필요.
- 전세 활용은 입주 초기 현금 전세 수요자를 만나야 하는 제약 존재(영상 취지). 전략은 보수적으로.
4) 당첨 전략: 가점 낮아도 “추첨 60%”를 노려라(전용 60㎡ 이하)
- 가족 구성·혼인 기간·자녀 수가 가점 구조상 불리한 층(신혼·초기 가구)은 그간 문턱 높았음
- 이번에는 전용 60㎡ 이하 물량에 **추첨 60%**가 적용 → 실질 당첨 기회 확대
- 타깃
- 현금 5~7억 내외 즉시 동원 가능한 무·저대출형
- 송파/잠실 실거주 명확 + 향후 장기 보유 계획인 가구
- 작은 평형도 동·호·뷰·동선 최적화에 신경 쓰는 1~3인 가구
5) 평면·상품성: 소형인데도 “마통풍·수납” 신경씀
- 45㎡: 방2·욕실1 + 판상형, 마통풍 유리, 드레스룸 확보
- 59B㎡: 방3·욕실2 + 판상형, 거실-침실2·3 대면창 구조
- 74B·74C㎡: 타워형, 방3·욕실2, 마통풍은 다소 제약
- 선택 팁:
- 환기·맞통풍 최우선 → 판상형 선호
- 가족 수/생활패턴에 맞는 드레스룸·팬트리·욕실 수 점검
- 동·호·층·향(한강·석촌호수 조망 가능성)과 소음(대로변/철도) 체크
6) 입지 분석(송파 대장): “5박자 완성형”
- 교통: 2·8·9호선 잠실역 축선. 강남·여의도·광화문 레인지 도심 접근성 탑급
- 일자리/상권: 롯데월드타워·몰, 업무/상업 복합지구. 생활 편의 밀도 매우 높음
- 학군: 송파 학군 라인. 중장기 교육 안정성 우수(전입 선호 요인)
- 환경: 한강/석촌호수 더블 수변, 녹지·산책로·생활체육 인프라
- 의료·문화: 아산병원 인접, 대형 공연·문화·쇼핑 원스톱
결론: “비싸도 올라가는 동네”의 구조적 이유. 입지력=가격 유지력.
7) 리스크 & 규제 체크: “좋은 집일수록 규칙이 많다”
- 전매제한 3년: 단기 매도 차단
- 거주의무 3년: 실입주 전제(전세 운용 난도 ↑)
- 재당첨 제한 10년: 향후 청약 전략 장기 묶임
- 자금 템포: 2025.11 & 12 연속 중도금(고액), 현금흐름 압박
- 대출 한도: 최대 6억 전제 시 현금 5억대+ 추가 필요(옵션·세금 별도)
- 소형 위주 물량: **가점 60%→추첨 60%**로 바뀐 점은 호재지만, 공급 세대수 자체가 적음(216세대)
대응법
- 현금 보수적으로(옵션·취득세·생활가전·이사비까지 ‘총코스트’ 화)
- 전세 플랜 B: 초기에는 현금 전세 가능성 탐색(영상 취지) + 장기 자체 거주 계획
- 가족청약 전략: 세대주 요건, 서울2년 거주 등 꼼꼼 확인
8) 이런 분께 추천 / 비추천
추천
- 서울 2년+ 거주 & 세대주, 실거주 의지가 분명한 송파/잠실 선호 가구
- 현금 5~7억 즉시 동원 가능 + 2025년 말 중도금 분납 대응 가능한 가구
- 가점 낮아도 추첨 기회를 노리는 1~3인 신혼·초기 가구
- 장기보유형(입지 프리미엄 신뢰 + 실거주 가치 극대화)
비추천
- 거주 의무 3년 이행 어려운 가구(지방 근무·타 지역 거주 고정 등)
- 자금 템포(’25.11~12) 대응이 불확실한 가구(현금/신용 쿠션 부족)
- 장기 거주 플랜 없이 단기 차익만 노리는 투자 성향
9) 청약 준비 체크리스트(프린트 추천)
- 서울 2년 이상 거주 확인(주민등록 기준/세대 합가·분리 이력 점검)
- 세대주 여부 및 청약통장 가입기간/예치금/순위 확인
- 재당첨 제한 10년 해당·비해당 체크
- 일정 캘린더 차단: 특공(8/29 금), 1순위 당해(9/1), 기타(9/2)
- 타입 선택: 45/51/59B/74B/74C 중 생활패턴·예산에 맞춰 1·2·3지망
- 자금 시나리오: 계약금→중도금 자납(10%)→잔금→옵션/취득세
- 대출: 주담대 가능 범위·DSR·금리 민감도 체크(최대 6억 가정)
- 전세 플랜: 현금 전세 수요·대체 시나리오(본인 입주)
- 서류: 주민등록등본/가족관계증명/소득·무주택 등(해당 시) 사전 준비
- 리스크 문서화: 전매·거주의무·재당첨 제한 서면 이해
10) 시장 리딩: 청약 경쟁률 = 심리 지표
- 청약 경쟁률은 시장의 현재 심리를 반영
- 호황기: 새아파트 선호 ↑ → 경쟁률 상승
- 둔화기: 부담감 ↑ → 경쟁률 하락
- 이번 청약의 경쟁률·계약률·미계약 처리 흐름은 향후 서울 핵심지 수요 강도를 읽는 선행지표가 될 수 있음
11) Q&A 자주 묻는 질문
Q1. 가점 낮은데 넣어도 되나요?
A. **전용 60㎡ 이하 ‘추첨 60%’**라면 도전 가치 충분. 단, 자금·거주의무 충족이 ‘전제’입니다.
Q2. 전세 넣어서 잔금 맞춰도 되나요?
A. 입주 초기 현금 전세 수요자가 필요하다는 난점(영상 취지). 보수적으로 본인 실거주를 기본에 두고, 전세는 플랜 B로 인식하세요.
Q3. 옵션/발코니/취득세는 어느 정도?
A. 동·호·평형·선택에 따라 편차 큼. **수천만~1억+**까지 가정. 잔금 시 총비용으로 넉넉히 잡는 게 안전.
Q4. 왜 소형만 일반분양?
A. 전체 1,865세대 중 일반 216세대로 제한. 조합·특공 배분 구조 영향. 공급이 적어 경쟁↑ 가능성.
12) 작성자 관점 결론: “실거주 프리미엄 + 분양가 메리트”의 교과서
- 입지력(한강·석촌호수·롯데·아산)과 **교통(2·8·9호선)**이 뒷받침하는 실거주 가치는 장기적으로 흔들림이 적습니다.
- 분양가 상한제 혜택으로 시세 대비 스프레드가 큰 출발선. 다만 전매/거주의무와 자금 템포가 까다로우니 현금·실거주 의지가 핵심.
한 줄 결론: 자금 여력이 있고 송파 실거주를 꿈꾼다면 이번 판은 ‘체크메이트’급. 청약표는 공짜가 아닙니다. 숫자와 생활을 동시에 이길 수 있을 때, 비로소 “무조건 잡는” 기회가 됩니다.